Ще помогнат ли тези модулни жилищни сгради на района на залива да се справи с жилищната си криза?

Няколко достъпни проекта в района сглобяват апартаменти извън обекта и след това просто ги заключват на място. Ако успеят, това може да намали милиони долари от разходите за строителство и месеци от графика.

Ще помогнат ли тези модулни жилищни сгради на района на залива да се справи с жилищната си криза?

Изграждането на само едно достъпно студио в Сан Франциско може да струва до 600 000 до 800 000 долара - а завършването на сградата може да отнеме до шест години. Преди няколко години Tipping Point Community, местна организация с нестопанска цел, започна да търси по -добър подход. Току -що видяхме 25, 30 години работа, която наистина не промени нищо, за съжаление, казва Даниел Лури, основател и председател на борда на Tipping Point. И ние знаехме, че искаме да опитаме нещо различно.



[Изображение: Архитекти на Трахтенберг]

Една част от решението: промяна в начина на изграждане на жилищни сгради. Във фабрика с размер на футболно игрище в град Валехо отсреща на залива от Сан Франциско, компания, наречена Factory OS, строи апартаменти по проект, който Tipping Point и неговите партньори се надяват да бъдат нов модел за справяне с жилищната криза в Bay Area - и специално за предизвикателството на бездомността, в регион, където около 28,200 души са бездомни. През септември модулните единици ще бъдат транспортирани през моста, където ще бъдат подредени като Lego тухли в нова жилищна сграда от 145 единици за хора, които се борят с бездомността. Очаква се проектът да струва по -малко от 400 000 долара на единица и трябва да бъде завършен за по -малко от три години - статистика, според която Лури казва, че повечето хора, работещи в областта, не вярват, че са възможни.





[Снимка: с любезното съдействие Factory OS]

билети за дата на пускане на отмъстителите
Новият подход към строителството помага да се намалят разходите. Ако строите къща или апартамент по -скоро като кола, по индустриален начин, можете да го направите много по -бързо, по -качествено и по -евтино, казва Рик Холидей, съосновател и главен изпълнителен директор на Factory OS. Според него, в сравнение с традиционното строителство, разходите за модулно строителство са с около една трета по -малко. В друг достъпен жилищен комплекс, върху който компанията работи близо до езерото Тахо, проектът изобщо нямаше да е жизнеспособен, ако беше построен по традиция. Когато компанията преработи сградата, за да използва модулна конструкция, цената спадна с 6 милиона долара.

По-бързо се изгражда във фабрика, тъй като процесът може да бъде оптимизиран за скорост по начин, който не е възможен навън, а основната работа по основата може да се извърши едновременно на място. Намаляването на времето за проект намалява общите разходи. Factory OS също спестява разходи за труд поради местоположението си, извън средата на Сан Франциско, и начина, по който е структурирана. Това е синдикална фабрика - нещо, което често е необходимо за проекти, които се нуждаят от публично финансиране - но отделни работници събират цели апартаменти, вместо да работят само като електротехници или водопроводчици, например.

ето го с това bs



[Изображение: Архитекти на Трахтенберг]

Модулното строителство също може да помогне за по -бързото получаване на разрешителни в Калифорния, тъй като този тип строителство може да бъде разрешено на държавно ниво, вместо да се нуждае от индивидуални разрешения във всеки град. Обикновено чакате шест месеца, за да получите план, одобрен в Сити Бъркли, но това ще го сведе до нула, казва Патрик Кенеди, главен изпълнителен директор на Panoramic Interests, модулна строителна компания, която сега работи върху нова сграда в Бъркли, която ще имат 39 малки студиа за бивши бездомни жители, заедно с помощен персонал на място и услуги като помощ при намиране на работа и килер за храна на място.

Както при Factory OS, процесът на компанията се движи по -бързо от стандартното строителство. Кенеди казва, че Panoramic Interests ще могат да построят апартаментите за новия проект тази есен във фабриката си в Невада само след месец, докато основата е положена в Бъркли, и след това могат да доставят и подреждат блоковете веднага след това. Проект, който в противен случай може да отнеме 48 седмици, ще отнеме 16. Той също ще струва около 30% по -малко, отколкото при стандартното строителство.



[Снимка: с любезното съдействие Factory OS]

Все пак промяната на методите на строителство може да реши само част от общото предизвикателство за изграждането на нови жилища на достъпни цени в района. Това, което наистина установихме, е, че трябва да обърнете внимание на всяка част от процеса на разработка и всеки принос в процеса, ако ще имате онези значителни намаления на разходите и времето, които постигнахме в [проекта в Сан Франциско], казва Крис Блок, който ръководи инициативата за хронични бездомни в Tipping Point. Проектът също спестява пари, тъй като използва частно финансиране от дарител, вместо да се налага да преминава през сложния и продължителен процес на получаване на публично финансиране.

числото 222

Финансирането на града също идва с регламенти, които добавят разходи, като например изисквания за използване на местния бизнес в екипите за проектиране и развитие. Това е добра програма, но често се изпълнява по начин, който значително увеличава разходите, казва Кейт Хартли, главен кредитен и инвестиционен директор във Фонда за ускоряване на жилищното строителство в Сан Франциско, организация, която си партнира с Tipping Point за управление на новия жилищен проект . (Хартли преди това е била директор на Службата за жилища и развитие на общността на кмета на Сан Франциско.) Градските политици ще трябва да направят избор, казва тя: Ако премахването на някои от тези разпоредби би могло да направи жилищата по -достъпни в момент, когато е отчаяно необходими, дори ако регламентите имаха други предимства, струва ли си да се направят промените?

[Снимка: с любезното съдействие Factory OS]

Други местни политики също оказват влияние върху разходите, като например процес на дискреционна проверка, който позволява на едно лице да възрази срещу проект и след това да продължи да обжалва, дори и да не надделее. Това е толкова скъпо, казва Хартли. Като разработчик не знаете дали ще надделеете. Това наистина увеличава рисковия фактор, което означава, че парите на разработчиците са склонни да струват много повече, защото те могат да бъдат свалени след инвестиране на милиони долари. . . В крайна сметка се налага да построят жилища с наистина високи цени, продажби и наеми. И това е доста порочен кръг. Зонирането е друго предизвикателство, тъй като много райони в града са зонирани за еднофамилни жилища, което прави само малък процент от града дори достъпен за тези проекти.

ъгъл номер 444

Хартли се надява, че новият проект може да бъде модел за други. Частното финансиране помогна за бързото развитие на проекта. Разработчикът, партньор, наречен Mercy Housing Construction, след това успя да се обърне към данъчни кредити за жилища с ниски доходи и нисколихвени облигации за повече средства. Градът ще подпише дългосрочен договор за наем на апартаментите, по същия начин, по който в момента плаща за стаи за бездомни в хотели с единична стая. Подобни проекти могат да се случат и с други донори - като технологични компании, които започват да инвестират в жилища на достъпни цени - които биха могли да предоставят първоначален заем, за да ускорят проектите и да спестят разходи, и след това биха могли да бъдат изплатени, когато проектът започне да използва данъчни кредити и облигационно финансиране.

Проектът може да служи като инструмент за прокарване на промени. Наистина сега можем да държим краката на хората до огъня, защото имаме доказателство, че не е нужно да струва толкова много и да отнеме толкова време насред буквалната криза на бездомността в щата Калифорния и в град Сан Франциско , казва Лури. В същото време Tipping Point все още търси начини за допълнително намаляване на разходите. Четириста хиляди долара за три години не са достатъчни, казва той. Нека продължим да натискаме тази крива на разходите надолу. Защо не можем да стигнем до 200 000 долара? Защо не можем да стигнем до 100 000 долара за единица? С кризата, която виждаме по улиците на Сан Франциско и в щата Калифорния, нямаме друг избор. Трябва да направим това. И ние трябва да сме ангажирани с това, независимо дали е политически целесъобразно или не. Мога да ви кажа, че преди няколко години нямаше да имаме много хора, които да ни подкрепят. Сега ще можем да показваме проекти и хората ще трябва да отговорят: Защо вашият проект струва двойно и отнема два пъти повече време?